Análisis probabilístico de los riesgos asociados a los imprevistos en los flujos de caja de proyectos inmobiliarios de la ciudad de Medellín
Fecha
2019
Autores
Roldan Arango, Daniel Alexander
Betancur Díaz, Edwin Marino
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Editor
Universidad EAFIT
Resumen
During the development of a real estate investment project, unexpected events usually happen, in such way that, if materialized, can cause adverse or beneficial effects for the project and for the company that undertakes it. Therefore, an adequate identification and management of the risks is necessary, in order to diminish the negative impacts and take advantage of the positive ones, to make the right decisions and reach the strategic objectives. This paper mainly presents the influence of negative risks, associated with the unforeseen events of stratum 4 real estate projects in the city of Medellín, in the preinvestment phase, based on the financial valuation, in order to study how to obtain the pre-feasibility results with a rational method through a probabilistic analysis, in contrast to the traditional method that does not take risks into consideration. PESTEL methodology is used, which, through a study of the environment and the analysis of political, economic, social, technological, ecological and legal factors, allows the identification and qualitative and quantitative analysis of risks. This work, in turn, is based on the study of the 10 knowledge areas defined by the Project Management Institute (PMI), in its PMBOK guide for the identification of risks.
Considering the above, it is proposed to build a probabilistic model from the cash flow of the real estate projects under study, for subsequent computational simulation through the Monte Carlo method, in order to get the financial valuation indicators and the AIU (Administration, Incidentals and Utilities) factor under conditions of uncertainty. The method will allow obtaining equations and graphs of said indicators for comparison with the traditional method.
Descripción
Durante el desarrollo de un proyecto de inversión inmobiliario, suelen presentarse eventos inesperados que, de materializarse, pueden ocasionar efectos adversos o beneficiosos para el proyecto y para la compañía que lo emprende. Por lo tanto, se hace necesario una adecuada identificación y manejo de los riesgos, con el fin de disminuir los impactos negativos y tomar ventaja de los positivos, para tomar las decisiones acertadas y alcanzar los objetivos estratégicos. En este trabajo se presenta principalmente la influencia de los riesgos negativos, asociados a los imprevistos de proyectos inmobiliarios de estrato 4 de la ciudad de Medellín, en la etapa de pre inversión, a partir de la evaluación financiera, con el fin de estudiar cómo se podrían obtener los resultados de prefactibilidad con un método racional, a través de un análisis probabilístico, en contraste con el método tradicional que no toma en consideración los riesgos. Se utiliza la metodología PESTEL, la cual, a través de un estudio del entorno y del análisis de factores políticos, económicos, sociales, tecnológicos, ecológicos y legales, permite la identificación y el análisis cualitativo y cuantitativo de los riesgos. Este trabajo, a su vez, se apoya en el estudio de las 10 áreas del conocimiento definidas por el Project Management Institute (PMI), en su guía PMBOK para la identificación de los riesgos.
Teniendo en cuenta lo anterior, se propone construir un modelo probabilístico a partir del flujo de caja de los proyectos inmobiliarios objeto de estudio, para su posterior simulación computacional a través del método Montecarlo, con la finalidad de obtener los indicadores de evaluación financiera y el factor AIU (Administración, Imprevistos y Utilidades) bajo condiciones de incertidumbre. El método permitirá obtener ecuaciones y gráficas de dichos indicadores para su comparación con el método tradicional.