Publicación: Densificación urbana y recaudo predial : análisis del potencial fiscal del desarrollo de los planes parciales del centro de Medellín
Fecha
2025
Autores
Rodríguez Martínez, David
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Editor
Universidad EAFIT
Resumen
Underutilized urban centers represent both a challenge and an opportunity for the fiscal sustainability of cities. This article examines how urban development driven by partial renewal plans can significantly expand the property tax base in Medellín. Using geospatial data from 413 urban blocks within 12 partial plans adopted since 2015, the study estimates the potential change in property tax revenues under full occupancy scenarios, as defined by current urban regulations, and analyzes the conditions that generate heterogeneous changes across blocks. To address potential endogeneity arising from the spatial allocation of public infrastructure, a Two-Stage Least Squares (2SLS) strategy is implemented, using current proximity to public facilities and mass transit infrastructure as instrumental variables. The results indicate that building potential and future access to community amenities are positively associated with projected increases in property tax revenues, while higher current residential density tends to constrain such growth. In some zones, full normative development could increase current tax revenue by a factor of 3.6 to 8. The study concludes that an effective integration of urban planning instruments and fiscal policies can transform underutilized central areas into dense, equitable, and fiscally sustainable urban cores.
Descripción
Los centros urbanos subutilizados representan un reto y una oportunidad para la sostenibilidad fiscal de las ciudades. Este artículo analiza cómo el desarrollo urbano inducido por planes parciales de renovación puede ampliar significativamente la base gravable del impuesto predial en Medellín. Utilizando datos geoespaciales de 413 manzanas dentro de 12 planes parciales adoptados desde 2015, se estima el cambio potencial del recaudo predial bajo escenarios de ocupación plena conforme a la normativa vigente y las condiciones que generan un cambio heterogéneo entre manzanas. Para atender posibles problemas de endogeneidad derivados de decisiones de localización de equipamientos, se implementa una estrategia de Mínimos Cuadrados en Dos Etapas (2SLS), usando como variables instrumentales la cercanía actual a dotaciones públicas y transporte masivo. Los resultados indican que el potencial edificable y la futura disponibilidad de equipamientos comunitarios se asocian positivamente con el incremento proyectado del impuesto predial, mientras que una mayor densidad habitacional actual tiende a limitar dicho crecimiento. En algunos polígonos, el desarrollo normativo podría multiplicar entre 3,6 y 8 veces el recaudo actual. El estudio concluye que una integración efectiva entre instrumentos de planeación urbana y políticas fiscales puede transformar zonas céntricas infrautilizadas en núcleos urbanos densos, equitativos y financieramente sostenibles.